Die Federal Reserve hat ein einfaches Spielbuch zur Inflationsbekämpfung. Es geht so: Üben Sie weiterhin Aufwärtsdruck auf die Zinssätze aus, bis die Unternehmens- und Verbraucherausgaben in der gesamten Wirtschaft schwächer werden und die Inflation zurückgeht.
Historisch gesehen trifft das Inflationsbekämpfungs-Spielbuch der Fed den US-Immobilienmarkt immer besonders hart. Wenn es um Wohnungstransaktionen geht, sind monatliche Zahlungen alles. Und wenn die Hypothekenzinsen steigen – was passiert, sobald die Fed der Inflation nachgeht – steigen diese Zahlungen für neue Kreditnehmer. Das erklärt, warum der Wohnungsmarkt, sobald die Hypothekenzinsen in diesem Frühjahr stiegen, in eine Gehäuseabkühlung rutschte.
Aber diese Immobilienkorrektur könnte bald etwas an Fahrt verlieren.
In der vergangenen Woche sind die Hypothekenzinsen schnell gesunken. Am Dienstag liegt der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken bei 5,05 %, niedriger als im Juni, als die Hypothekenzinsen mit 6,28 % ihren Höchststand erreichten. Diese fallenden Hypothekenzinsen verschaffen ins Abseits gedrängten Eigenheimkäufern sofortige Erleichterung. Wenn ein Kreditnehmer im Juni eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD zu einem Zinssatz von 6,28 % aufnahm, würde er monatlich 3.088 USD an Kapital und Zinsen zahlen. Bei einem Zinssatz von 5,05 % würde diese Zahlung nur 2.699 $ betragen. Im Laufe des 30-jährigen Darlehens sind das Einsparungen von 140.000 US-Dollar.
Was ist los? Während schwächere Wirtschaftsdaten eintreffen, preisen die Finanzmärkte eine Rezession im Jahr 2023 ein. Das setzt die Hypothekenzinsen unter Druck.
„Der Rentenmarkt preist eine hohe Wahrscheinlichkeit einer Rezession im nächsten Jahr ein und dass der Abschwung die Fed veranlassen wird, den Kurs umzukehren und die Zinsen [der Federal Funds] zu senken“, sagt Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s Analytics, gegenüber Fortune.
Obwohl die Fed die Hypothekenzinsen nicht direkt festlegt, wirkt sich ihre Politik darauf aus, wie die Finanzmärkte sowohl die 10-jährige Treasury-Rendite als auch die Hypothekenzinsen bewerten. In Erwartung eines steigenden Leitzinssatzes und einer geldpolitischen Straffung erhöhen die Finanzmärkte sowohl die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als auch die Hypothekenzinsen. In Erwartung eines reduzierten Leitzinssatzes und einer geldpolitischen Lockerung preisen die Finanzmärkte sowohl die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen als auch die Hypothekenzinsen nach unten. Letzteres sehen wir jetzt an den Finanzmärkten.
Als die Hypothekenzinsen Anfang dieses Jahres in die Höhe schnellten, verloren zig Millionen Amerikaner ihre Hypothekenberechtigung. Da die Hypothekenzinsen jedoch zu sinken beginnen, erhalten Millionen von Amerikanern wieder Zugang zu Hypotheken. Aus diesem Grund jubeln so viele Immobilienprofis über niedrigere Hypothekenzinsen: Sie sollten dazu beitragen, die Aktivität beim Eigenheimkauf zu steigern.
Während niedrigere Hypothekenzinsen zweifellos dazu führen werden, dass mehr Nebenerwerbskäufer zu offenen Häusern zurückkehren, sollten Sie das Ende der Immobilienkorrektur noch nicht einzeichnen.
„Unter dem Strich wird der jüngste Rückgang der Hypothekenzinsen am Rande helfen, aber der Wohnungsmarkt wird mit Hypothekenzinsen von 5 % (weniger Verkäufe, verlangsamtes Immobilienpreiswachstum) unter Druck bleiben“, schrieb Bill McBride, Autor des Buches Economics blog Calculated Risk, in seinem Dienstags-Newsletter. Der Grund? Selbst mit dem Rückgang der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt bleibt die Erschwinglichkeit von Wohnraum historisch niedrig.
„Wenn wir den Anstieg der Immobilienpreise einbeziehen, steigen die Zahlungen für dasselbe Haus im Jahresvergleich um mehr als 50 %“, schreibt McBride.
Es gibt noch einen weiteren Grund, warum Immobilienbullen nicht zu übermütig werden sollten: Wenn die Rezessionsängste – die dazu beitragen, die Hypothekenzinsen zu senken – richtig sind, würde dies zu einer zusätzlichen Schwächung des Sektors führen. Wenn jemand Angst hat, seinen Job zu verlieren, wird er nicht auf den Wohnungsmarkt springen.
„Während niedrigere Zinsen an sich positiv für den Wohnungsbau sind, ist dies nicht der Fall, wenn sie von einer Rezession und schnell steigender Arbeitslosigkeit begleitet werden“, sagt Zandi gegenüber Fortune.
Die Fed will eindeutig den Immobilienmarkt bremsen. Der pandemische Immobilienboom – während dessen die Immobilienpreise um 42 % anstiegen und der Wohnungsbau ein 16-Jahres-Hoch erreichte – war einer der Treiber der himmelhohen Inflation. Reduzierte Hausverkäufe und ein Rückgang des Wohnungsbaus sollten das überlastete US-Wohnungsangebot entlasten. Wir sehen es bereits: Sinkende Baubeginne führen zu einer geringeren Nachfrage nach allem, von Rahmenholz über Schränke bis hin zu Fenstern.
Aber wenn die Hypothekenzinsen zu schnell fallen, könnte ein sich erholender Immobilienmarkt den Inflationskampf der Fed durcheinander bringen. Wenn das passiert, hat die Fed mehr als genug monetäre „Feuerkraft“, um die Hypothekenzinsen erneut unter Druck zu setzen.
„Ob wir uns technisch gesehen in einer Rezession befinden oder nicht, ändert nichts an meiner Analyse. Ich konzentriere mich auf die Inflationsdaten … Und bis jetzt überrascht uns die Inflation weiterhin positiv“, sagte Neel Kashkari, Präsident der Federal Reserve Bank von Minneapolis, am Sonntag gegenüber CBS. „Wir setzen uns dafür ein, die Inflation zu senken , und wir werden tun, was wir tun müssen.“
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